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terça-feira, 12 de junho de 2018

Os preços ‘sobrevalorizados’ das casas


O último Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal dá especial atenção ao mercado imobiliário, expressando particular preocupação com o elevado grau de exposição do sistema bancário português à evolução deste setor.

Tal acontece porque o mercado imobiliário é hoje “um importante elemento de interligação entre o sistema financeiro e o setor privado não financeiro, afetando também a evolução das finanças públicas, nomeadamente através do efeito sobre as receitas fiscais associadas ao mercado imobiliário”, e, já agora, a vida das famílias, dado que uma parte importante do rendimento destas se destina ao pagamento das prestações bancárias ou às rendas das casas.

O que começa a preocupar o regulador bancário é a “sobrevalorização” dos preços das casas, ou seja, a presença de uma bolha especulativa (embora esta expressão nunca seja usada), e os efeitos que adviriam (advirão?) para o sector bancário de uma baixa acentuada dos preços. Sendo os efeitos mais marcados em Lisboa, no Porto e no Algarve, mesmo em termos agregados, a evolução dos preços é considerável: entre o segundo trimestre de 2013 e o quarto trimestre de 2017, os preços da habitação em Portugal aumentaram 32% (em termos nominais) e 27% (em termos reais).

O risco de uma baixa acentuada dos preços é significativo para um setor tão exposto ao imobiliário como o bancário. De fato, boa parte dos empréstimos concedidos destina-se a este setor, através dos empréstimos à habitação para as famílias e à construção e atividades imobiliárias, para não mencionar que uma parte não negligenciável dos ativos da banca é constituída por imóveis. Quer isto dizer, então, que uma queda dos preços das casas implicaria o incumprimento dos devedores (pelo efeito da crise do sector sobre a economia e rendimento das famílias e da desvalorização deste importante ativo), mas também pela resultante acumulação de imóveis desvalorizados.

Acresce, que o risco de uma baixa acentuada dos preços é mais elevado hoje dada a maior dependência do setor imobiliário da procura externa - incluindo a procura associada a autorizações de residência, ao setor do turismo, ou ao investimento financeiro realizado por intermédio dos fundos de investimento imobiliário. Estes últimos podem sair em qualquer do mercado provocando um efeito quase imediato e amplificador sobre os preços dada a reduzida dimensão do mercado português.

Dos receios do regulador bancário resulta evidente não só a enorme vulnerabilidade da economia e da sociedade relativamente ao setor imobiliário, mas também o enorme poder económico e político deste setor, que mantém os demais agentes e setores económicos presos à chantagem da manutenção de preços elevados.

É obrigação de um governo e de uma câmara de Lisboa, ditos socialistas, começarem, pelo menos, a conter a evolução dos preços. A alimentação da bolha imobiliária, por exemplo através de iníquos incentivos fiscais a residentes não habituais, ou a fundos de investimento imobiliário, só aumentará a magnitude dos seus expectáveis desastrosos efeitos. Até o Banco de Portugal parece já ter compreendido isto… 


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